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La desaceleración inmobiliaria y la crisis en los mercados financieros por las hipotecas basura han llevado a que el 29% de los inversores españoles con mayor capacidad adquisitiva piense en reducir su inversión en inmuebles.
Así lo refleja un estudio publicado Barclays titulado como “Rompiendo el molde: una cuestión de personalidad”, en el que manifiesta que la desinversión en el sector del ladrillo es una de las armas utilizadas por los inversores para afrontar la crisis crediticia. En este sentido, el informe señala a España y Reino Unido como los países donde más se nota esta situación, debido al mayor impacto de la crisis en sus respectivos mercados inmobiliarios.
A tenor de esta tendencia, el estudio refleja dos formas diferentes de encarar la crisis financiera según el área geográfica en la que se encuentren los inversores. Aquellos procedentes de China, India o Emiratos Árabes están más predispuestos a elevar el riesgo de su cartera de inversión con activos inmobiliarios, mientras que los europeos se perfilan más cautos, ya que apenas una cuarta parte de los inversores encuestados de estos países se plantean aumentar el riesgo en sus inversiones.
Además, en los países desarrollados, más de la mitad de los inversores afirman que piensan aumentar la disposición de dinero en efectivo para contrarrestar la “pobre” evolución de los mercados, una medida que, según los expertos, “no es la más beneficiosa a largo plazo”.
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Aunque al ahorrador español o latinamericano le cuesta todavía mirar fuera de sus fronteras en busca de oportunidades, lo cierto es que la actual globalización de los mercados permite invertir en cualquier bolsa de valores, por muy exótica que pueda parecer. China, India, México, Brasil… Aprovechar el fuerte potencial económico de estas economías está ya al alcance de la mano del pequeño inversor. Para ello, uno de los últimos productos que han comenzado a comercializarse son los denominados fondos ETF. Se trata de fondos de inversión que se pueden comprar y vender en el mercado como si se tratara de una acción. Su coste es mucho más reducido que la inversión directa en las bolsas de China o India que, por otra parte, presentan todavía muchas trabas burocráticas que impiden al ahorrador particular invertir en ellas. Apostar por los fondos ETF es la mejor manera de acercarse a los mercados emergentes con más potencial. No obstante, como todo producto que implica riesgo, conviene conocer bien su funcionamiento.
¿Qué son los ETF?
Los ETF (siglas que responden a la expresión inglesa Exchange-Traded-Funds) pueden traducirse en castellano como Fondos de Inversión Mobiliaria que cotizan en bolsa. No son, por tanto, fondos de inversión tradicionales, sino que se trata de fondos que se negocian en el parqué como las acciones. De hecho, su principal peculiaridad es que se pueden comprar y vender en el día, como si de una acción se tratase. Es decir, el inversor puede invertir con la misma facilidad en la acción de Telefónica o Santander que en un fondo ETF.
De momento la oferta de ETF es limitada y los comercializan pocas entidades. No obstante, como se trata de un producto que cotiza en bolsa, se puede contratar a través de cualquier intermediario financiero español o entidad que preste servicios de inversión (sociedades y agencias de valores, brokers on-line…) El objetivo fundamental de los ETF es replicar a un índice, es decir, reproducir de la forma más aproximada posible la evolución que tiene un determinado indicador bursátil. Por lo tanto, se convierten en la opción más atractiva para invertir en mercados lejanos de difícil acceso para el inversor particular.
Más importante aún para estos tiempos de crisis global, proporcionan una amplia gama de posibilidades al inversor: Comprar commodities -energía, petroleo, oro, etc.- invertir en indices amplios de mercados internacionales de otros paises (EEUU, China, paises europeos) invertir al inverso (a la baja) de un activo. Todas son alternativas posibles de realizar mediante los denominados ETFs (Exchange Traded Funds).
Como con las acciones, el precio de los ETF varía continuamente a lo largo del día, en función de la oferta y la demanda. El inversor los podrá vender cuando desee, durante el período de negociación de la bolsa de valores en la que estén cotizando, dando la orden de venta a su intermediario financiero.
Oferta limitada
En la actualidad, en España se comercializan 20 fondos ETF distintos. De momento, replican índices españoles, europeos, estadounidenses, de mercados emergentes y de renta fija. En concreto, los EFT sobre el Ibex-35 (el principal índice bursátil de la bolsa española) son el fondo BBVA Acción Ibex ETF, el fondo Lyxor ETF Ibex-35, el Santander ETF Ibex-35, el Santander ETF Ibex Mid Caps y el Flame ETF Ibex Small Caps.
Sobre el Euro Stoxx 50 (el principal índice de valores de la zona euro) se comercialican los ETF´s BBVA Acción DJ Euro Stoxx 50 y el Lyxor ETF DJ Euro Stoxx 50. Sobre índices americanos se comercializan los ETF Lyxor Nasdaq y Lyxor Dow Jones.
También se comercializan ETF sobre el índice Latibex (el índice de valores latinoamericanos cotizados en euros). Son el fondo BBVA Acción FTSE Latibex ETF y el BBVA Acción FTSE Latibex Brasil. Además, también existen dos fondos ETF que replican índices de renta fija (son el BBVA AFI Bonos Medio Plazo, en euros y el BBVA-AFI Monetario Euro).
El coste de los ETF
El precio que se paga por adquirir una participación en un fondo ETF depende de la valoración que haga cada gestora. Además, hay que tener en cuenta una serie de gastos asociados. Por ejemplo, todos estos fondos aplican una comisión de gestión que oscila entre el 0,15 y el 0,5%. Son, por tanto, más bajas que las que cobran los fondos tradicionales, que de media rondan el 1,2%. Como se trata de un producto que cotiza en bolsa, el inversor particular también tendrá que hacer frente a la comisión de corretaje que le imponga el intermediario que le venderá su participación en el fondo.
Los ETF más innovadores
La última novedad que ha acogido el mercado español ha sido la puesta en marcha de ETF sobre mercados emergentes, es decir sobre mercados que todavía no pueden considerarse desarrollados, pero que tienen buenas expectativas de rentabilidad. La gestora Lyxor ha lanzado hace sólo unas semanas sus ETF que replican a los principales índices de la bolsa china, india, rusa y de mercados de Europa del Este, como la República Checa o Polonia. Son los fondos Lyxor ETF MSCI India, Lyxor ETF China Enterprise, Lyxor ETF Eastern Europe y Lyxor ETF Russia.
Adrián Juliá, director de productos cotizados de Société Générale CIB en España, asegura que con estos nuevos fondos cotizados sobre índices como el chino, el indio o el ruso, el inversor español podrá beneficiarse del potencial que presentan estos pujantes mercados. “Con estos productos, es tan fácil invertir en el mercado chino o indio como hacerlo en una acción cotizada en la bolsa española”, añade.
Hasta ahora, la única forma que tenía el inversor español de acceder a este tipo de mercados era hacerlo a través de fondos de inversión tradicionales que invierten en acciones de aquellas bolsas. Existe, de hecho, una amplia gama de fondos de inversión chinos y, en menor medida, de indios y rusos. Conviene comentar, por ejemplo, la buena marcha de fondos de inversión en China como el Schroders China Oportunities o el Baring Hong Kong China, que acumulan rentabilidades del 80% este año. La diferencia principal entre los ETF y este tipo de fondos tradicionales es que en los primeros trata de reproducirse el comportamiento de todo un índice bursátil, mientras que en los segundos son los gestores de cada producto los que deciden en qué acciones concretas invertir. Por tanto, también el coste para el inversor particular es mayor si contrata uno de los segundos fondos que si suscribe un ETF.
¿Cuánto se gana con un ETF?
Antes de invertir en un ETF conviene mirar las perspectivas de rentabilidad que presenta el mercado en concreto en el que se desee invertir. Al tratarse de un producto cotizado, nunca se conocerán de antemano las ganancias que puede conseguir un inversor. De hecho, como ocurre con las acciones, los ETF pueden dar ganancias o pérdidas, según sea su evolución. Se trata, por tanto, de un producto de riesgo, no adecuado para los ahorradores más conservadores, que no quieran correr riesgos con su dinero.
En este sentido, los ETF que invierten en mercados emergentes se presentan como una oportunidad de inversión para los inversores más agresivos, ya que las expectativas de crecimiento de estas economías siguen siendo muy positivas. El Producto Interior Bruto (PIB) de China, por ejemplo, creció entre enero y septiembre un 11,5% respecto al mismo periodo del año pasado. Por su parte, la economía india creció un 9,3% en el primer trimestre (abril-junio) del presente año fiscal. Desde la gestora Threadneedle estiman que con la economía estadounidense en recesión debido a la presión de un entorno de créditos muy estricto, la demanda de los mercados emergentes será un soporte fundamental para la economía global. “Se espera que China, India, Hong Kong y Rusia crezcan más del 5% entre este año y el que viene”, añaden.
Últimas Observaciones
De ETFs hay para todos los gustos y para entretenerse. Sin embargo es necesario tener un entrenamiento básico para intervenir con ellos. La información disponible en nuestra web y en Internet es muy amplia. Algunos han sido creados desde hace años y han probado su eficiencia al copiar el desarrollo de los grandes índices del mercado, especialmente de EEUU.
Vienen luego los commodities. Algunos como el GLD compran el subyacente, en este caso el oro, y el costo de la gestión es mucho menor que el de invertir en un fondo de inversión en oro ya que sólo es la diferencia entre el precio del disponible (spot) y el de GLD en las bolsas (a diferencia de tener un gestor analizando una cartera al que hay que pagar).
Pero no todos los ETFs compran el subyacente. El petroleo es un caso: es generado mediante ingeniería financiera con instrumentos derivados, especialmente futuros. O sea que no tenemos exacto conocimiento de cómo son gestionados.
Los ETF inversos o contrarian son creados con ventas en short y venta de futuros, están apalancados mediante esos instrumentos. No es una gestión sencilla ni para el administrador y ni para el que compra el producto. Además hay que tener epecial cuidado: Su volatilidad no es proporcional. Cambia con las variaciones del mercado. No son activos que se puedan manejar pasivamente “compro y espero”, si no que requieren una gestión al menos diaria de la inversión. Dicho esto, aprender a gestionar una inversión en ETFs de este tipo tampoco es dificil, sólo hay que prestar atención y ser un Day Trader responsable. Los miles de inversores diarios alredor del mundo que viven MUY bien comerciando estos instrumentos lo demuestra.
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Prácticamente todas las empresas de construcción acabaron el primer semestre con retrocesos del beneficio, o incluso entrando en pérdidas. Las energéticas, en cambio y como predijimos, duplicaron ganancias. Ya superan a la banca.
El primer semestre de este año va a dejar una noticia mala y otra buena entre las grandes empresas españolas que componen el selectivo índice bursátil Ibex 35. El periodo enero-junio será la constatación de que la crisis que se cierne sobre la economía española, cuyo epicentro se ha instalado en el sector inmobiliario, está pasando una amplia factura a la mayor parte de las empresas de construcción. Es la cara menos amable. La otra es que hay sectores, como la energía, que están actuando de fuerte contrapeso.
Las empresas que componen el Ibex 35 sumaron unas ganancias entre enero y junio de este año de 28.989 millones de euros, un 17% más que en el mismo periodo de 2007.
Es un crecimiento similar al del primer trimestre, lo que hace pensar en una señal clara de que la crisis se está traduciendo en un estancamiento del avance de los beneficios. Sobre todo si se mira al pasado. El actual ritmo de crecimiento de los resultados está muy lejos de los incrementos superiores al 30% en los primeros semestres de los dos últimos años.
El resultado bruto de explotación (ebitda), que mide con más precisión la marcha ordinaria de las empresas al no contabilizar los extraordinarios, muestra la ralentización con más claridad. El ebitda durante el primer semestre se situó en los 36.500 millones, un 8,5% más. El ritmo se ha reducido en más de un tercio frente al primer trimestre, cuando avanzaba un 13,9%, y en más de la mitad desde finales de 2007, cuando se situaba en cerca del 19%.
El frenazo es aún mayor si se tienen en cuenta los acontecimientos del primer semestre de este año, que invitan a pensar que el conjunto de los resultados de las empresas del Ibex deberían haber sido mayores. Por la venta de activos a E.ON por parte de Endesa, este grupo energético ha multiplicado casi por cinco su cuenta de resultados, hasta superar los 6.000 millones. Al tirón de Endesa se suma el de Iberdrola, que gracias a la integración de Scottish Power ha logrado aumentar sus ganancias casi el 80%, hasta cerca de 2.000 millones.
Las empresas energéticas, que en conjunto sumaron cerca de 12.000 millones (un 120% más), y superaron por primera vez a la banca (10.200 millones, apenas un 2% más), ha hecho que el Ibex sortee la fuerte caída que en su conjunto han tenido las empresas de construcción e inmobiliarias, y algunos grupos de infraestructuras.
En su conjunto, han ganado 1.735 millones, lo que supone una caída del 51%. Por el efecto contable de la venta de Eiffage, Sacyr Vallehermoso ha entrado en pérdidas, con un resultado negativo de 87 millones. OHL es el único grupo constructor que se salva de la caída de beneficios del sector.
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La crisis financiera internacional goza de buena salud. Y aunque han aflorado hasta el momento pérdidas por valor de unos 400.000 millones de dólares, lo cierto es que los mercados financieros mundiales “siguen siendo frágiles y los indicadores del riesgo sistémico permanecen en niveles elevados”. Así de pesimista se muestra el último Informe de Estabilidad Financiera Mundial realizado por el Fondo Monetario Internacional (FMI), en el que por primera vez se llama la atención sobre una de las mayores preocupaciones de los economistas, el hecho de que si continúan cayendo los precios de la vivienda, los pisos acaben por valer menos que las hipotecas.
Se trata de un fenómeno verdaderamente grave desde el punto de vista económico que ya se vivió en Japón en la primera mitad de los años 90, y que tiene un efector devastador sobre las economías familiares, toda vez que los propietarios tienen contraídas deudas superiores al valor de sus activos. En otras palabras, están obligados a devolver el préstamo sobre un activo (en este caso una vivienda) cada vez más devaluado.
Según el FMI, para evitar este fenómeno “es necesario frenar el declive del mercado inmobiliario estadounidense” con el objetivo de poder estabilizarlo. Haciendo posible, con ello, “la recuperación de los hogares y las instituciones financieras”. El FMI no sólo cita a EEUU como posible escenario de una deflación de activos, sino que alerta de que “los precios de la vivienda están a la baja en otras economías de la OCDE”, y “particularmente en España, Irlanda y el Reino Unido”, los tres países europeos en los que la burbuja inmobiliaria ha crecido de forma más intensa. En palabras del FMI, y refiriéndose a estos tres países, “eso ha creado la preocupación de que en el futuro se produzcan pérdidas por préstamos en los sectores hipotecarios, de la construcción y de lo sectores comerciales”, fuertemente endeudados sobre unos activos que valen cada día que pasa menos dinero.
Los economistas del FMI admiten en su informe que “no se sabe cuándo tocará fondo el mercado de la vivienda”, sin bien reconoce que “últimamente” ha mejorado algo la accesibilidad, lo que podría ser una señal de luz al final del túnel.
Según la información gráfica incluida en el trabajo del Fondo Monetario, de los tres países europeos citados, es en España donde menos ha bajado la vivienda en los últimos trimestres, hasta el punto de que todavía muestra signos positivos, en el entorno del 2% en términos interanuales. Por el contrario, en Reino Unido e Irlanda (ver gráfico), se están produciendo ya avances negativos.
El informe del FMI sostiene que los mercados financieros “no han vuelto a registrar los elevados niveles de riesgo sistémico del segundo trimestre”. Pero preocupa, sin embargo, que el deterioro de la situación económica se traslade de forma más intensa al sistema financiero, fundamentalmente a través de un crecimiento de la morosidad. En este sentido, se teme que “el notable aumento de la morosidad y las ejecuciones hipotecarias en el mercado inmobiliario estadounidense y el continuo descenso de los precios de la vivienda provoquen una desvalorización más generalizada de los préstamos”. Algo que explica que las cotizaciones de las acciones de los bancos hayan bajado “drásticamente” (lo cual a algunos inversores nos ha reportado una jugosa ganancia) y los indicadores de riesgo de incumplimiento “hayan subido”.
Según el ex gobernador Jaime Caruana, director del Departamento de Asuntos Monetarios del FMI, la banca experimentará “dificultades”. Sin embargo, dijo, “me inclino a pensar que el sistema financiero español es capaz de hacer frente (a la crisis hipotecaria) y está adecuadamente capitalizado”, señaló Caruana en Washington, informa Efe.
El FMI, por último, se felicita por el hecho de que los países emergentes no se hayan contagiado hasta ahora de la crisis, pero por primera vez introduce un matiz. Sostiene que “las condiciones de financiación externas están tornándose más restrictivas según se alarga la crisis”, y recuerda que algunos mercados emergentes “están siendo objeto de exámenes más rigurosos, sobre todo en cuanto a las políticas que aplican para hacer frente a las crecientes presiones inflacionarias”. En particular aquellos países con un déficit por cuenta corriente superior al 5% del Producto Interior Bruto (PIB), en los que las primas de riesgo están subiendo a zonas de máximos.
Recuerda que si estás buscando información sobre cómo proteger e invertir tu capital en tiempos de crisis, tu mejor opción es aprender a comerciar con commodities y armar tu propia estrategia de inversión. El Secreto del Inversor Multi-Millonario te dará un método simple para aprovechar los “grandes pases de manos” que hace el dinero durante las crisis económicas.
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La fuerte desaceleración en el consumo y la inversión hicieron caer en el primer trimestre el crecimiento de la economía española en ocho décimas, hasta el 2,7%, mientras que el empleo sólo aumentó el 1,7%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.
La actividad en el sector de la construcción también se siguió desacelerando, con un crecimiento sólo del 1,4%, la mitad que en el trimestre anterior, debido sobre todo a la contracción en la construcción de viviendas.
El crecimiento interanual de la economía española no ha sido tan bajo desde el cuarto trimestre de 2002, aunque si se trata del aumento del PIB intertrimestral, es el más bajo desde el segundo trimestre de 1995.
Aunque la demanda nacional -consumo e inversión- es la principal responsable de esta desaceleración, el INE recuerda que se ha visto compensado por una menor contribución negativa del sector exterior, de cuatro a tres décimas, con la moderación tanto de las exportaciones como de las importaciones.
En cuanto al empleo, el crecimiento del 1,7% equivale a la creación en un año de 322.000 puestos de trabajo a tiempo completo, mientras que la productividad se ha acelerado una décima y aumentó el 1%. El menor empleo y la bajada de la renta disponible hicieron que los hogares españoles moderaran fuertemente su consumo en un periodo en el que cayeron las ventas de automóviles y las cifras de comercio al por menor, entre otros. Por el contrario, el gasto de las Administraciones Públicas se aceleró tres décimas, hasta el 4,7%, por el aumento de las compras de bienes y servicios. La desaceleración de la inversión se ha producido en sus tres grandes componentes.
Así, los bienes de equipo crecieron el 6,3% frente al 8,6 del trimestre anterior; el crecimiento de la inversión en construcción bajó 1,6 puntos hasta el 1,3% y la destinada otros productos se redujo nueve décimas hasta el 5,2%. Aunque los bienes de equipo siguen siendo el componente más dinámico del crecimiento, su inversión se atenua, con moderaciones en sectores como la maquinaria y el transporte. Dentro de la construcción, la menor demanda de viviendas por parte de los hogares ha hecho que decrezca su inversión y que cada vez se inicien menos casas.
La inversión en edificios no residenciales e infraestructuras sigue por el contrario creciendo, aunque a menor ritmo, del 4% al 3%. Dentro de las infraestructuras, las carreteras y ferrocarril muestran el perfil más expansivo. En el análisis del sector exterior, las exportaciones se moderan una décima, hasta el 5%, mientras que las importaciones aumentaron cinco décimas, hasta el 5,1%.
En cuanto a la actividad de los distintos sectores de la economía española, el mayor aumento lo registraron los servicios, que crecieron el 3,7%, seguidos de la agricultura y la pesca (3%), mientras que la construcción sólo aumentó el 1,4%. Por su parte, la actividad de la industria española decreció el 0,3%, mientras que la de las empresas energéticas aumentó el 4%.
Por otra parte, en el primer trimestre del año se destruyó empleo en la construcción, con una caída del 1,1%, aunque bajó en mayor medida en la agricultura y pesca, el 5,2%. Por el contrario repuntó en los servicios, el 2,8% y en las ramas industriales y energéticas subió el 1,7%, tras tres trimestres anteriores con pérdida de empleo. El crecimiento del coste laboral unitario se aceleró una décima, hasta el 2,9%, mientras que la remuneración de asalariados se redujo ocho décimas, hasta el 5,9%.
Según subraya el INE, pese a la desaceleración en España sólo otras dos de las principales economías europeas -Holanda y Austria- han crecido más en el primer trimestre, mientras que países como Alemania, Reino Unido o Francia están por debajo. En este periodo, el crecimiento de la eurozona fue del 2,2% y del 2,4% en el conjunto de la UE.
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El tiempo para vender una vivienda supera ya los seis meses, según Idealista by Marcel Manresa on October 24th, 2007 El tiempo medio que permanece en venta una vivienda se ha incrementado sensiblemente en los grandes mercados inmobiliarios españoles, especialmente en Madrid y Cataluña, y ya supera los seis meses, según el portal Idealista.
En los países de la zona euro, el sector retrocedió en un 1,4 por ciento en marzo de 2008 con respecto al mismo mes de 2007, mientras que en el conjunto de la Unión Europea la bajada fue de un 0,1 por ciento.
De los doce países que facilitaron sus estadísticas de marzo, los que experimentaron una mayor subida de la producción inmobiliaria fueron Rumanía (32,5%), Suecia (23,2%) y Eslovenia (22,2%); mientras que España y Portugal sufrieron las mayores caídas, con un -10,1% y un -6,5% respectivamente.
Por sectores, la actividad en la construcción de edificios retrocedió en marzo un 2,1% en la zona euro y un 0,8% en el conjunto de la Unión Europea, después de que en febrero se registraras subidas de un 3% y un 5% respectivamente.
En el sector de las obras públicas, la producción aumentó tanto en la zona euro (1,3%) como los veintisiete (4,2%).
En términos mensuales, la producción del sector de la construcción bajó en marzo un 2,2% en marzo en la zona euro y un 2,5% en el conjunto de la Unión Europea.
De los Estados miembros que aportaron sus datos a Eurostat, sólo Suecia y Polonia incrementaron su producción inmobiliaria en marzo, en un 5,1% y un 1,4% respectivamente; mientras que en Francia no varió y en otros nueve estados cayó.
Las mayores bajadas mensuales correspondieron a Alemania (-12,3%), Eslovenia (-12,2%) y Reino Unido (-9,0%), mientras que en España la producción bajó un 1,7%.
Por sectores, el inmobiliario disminuyó un 1,9% en la zona euro y un 2,5% en la UE; y las obras públicas cayeron en un 1,4% y un 1,0% respectivamente.
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Mauro Costa ya no vive en un apartamento de alquiler en la periferia de São Paulo. Él es uno de los 204.312 brasileños que, en los últimos 12 meses, hicieron realidad el sueño de adquirir su propia casa. La deuda adquirida para la financiación tendrá que amortizarse en los próximos 30 años, a una tasa de interés anual del 12%, pero aún así Mauro es inmensamente feliz. Hace poco más de tres años, antes de que el gobierno brasileño cambiara las normas de la financiación inmobiliaria, ni se hubiera imaginado sosteniendo en sus manos las llaves de su casa.
La historia de Mauro es un ejemplo de la nueva realidad que se está viviendo en el mercado inmobiliario brasileño desde mediados de 2005. Con la estabilidad y crecimiento de la economía, el mercado ha registrado índices de crecimiento desde 2001, según datos de Abecip (Asociación Brasileña de Entidades de Crédito Inmobiliario y Ahorro). Sin embargo, al mercado le faltaban las normas que flexibilizaran las condiciones de compra de inmuebles. Estos cambios fueron llevados a cabo por el gobierno en 2005. Desde entonces, la concesión de créditos en el sector se disparó. En 2004, según datos de Abecip, se concedieron 53.787 créditos hipotecarios en el país. En 2007, este número alcanzó los 195.900.
“Este cambio tuvo lugar en el ámbito de la garantía hipotecaria. En los casos de incumplimiento, el responsable de la financiación no recuperaba el valor adeudado. A partir de 2005, el gobierno permitió que las instituciones trabajaran con la alienación fiduciaria, según la cual el comprador del inmueble sólo será dueño del mismo cuando acabe de pagarlo. Aunque esa posibilidad crea una situación de alto riesgo para el prestatario, posibilita que quien oferte los recursos, tenga una motivación más” porque le permitirá recuperar el inmueble en caso de impago, explica el profesor del departamento de Economía de la Unb (Universidad de Brasilia), José Carlos Oliveira. “La reacción ya se ha hecho tan presente que el mercado necesita contar con mano de obra cualificada. El mercado está muy caliente”.
Al tener mayor seguridad las entidades que conceden la financiación, el gobierno pudo, incluso, ampliar las opciones para la obtención de recursos. Según las normas del Banco Central brasileño, un 65% de todo el dinero captado en el ahorro debe ser destinado, en un 80%, a créditos habitacionales según las condiciones del SFH (Sistema de Financiamiento Habitacional, con topes en las tasas de interés de hasta un 12% y 13% para la adquisición y construcción de inmuebles, respectivamente) y el monto restante, las tasas de mercado, al financiamiento de inmuebles residenciales. “Estas medidas fueron diseñadas para destinar un presupuesto específico procedente de varias fuentes gubernamentales y engloban la ampliación del crédito para la financiación de vivienda y la reducción del Impuesto de Productos Industrializados para un amplio conjunto de materiales de construcción”, añade Anita Kon, profesora de la PUCSP (Universidad Católica Pontificia de São Paulo).
Por otro lado, señala Kon, “el sector financiero privado también implementó medidas para incentivar el aumento de la financiación inmobiliaria. Aumentaron los plazos de financiación y se flexibilizaron las normas para comprobar la renta del prestatario”. Actualmente, con las condiciones de cobro más estables, las instituciones financieras redujeron el nivel de exigencia en lo que concierne a la comprobación de renta. Incluso los trabajadores autónomos y los pequeños empresarios consiguen obtener financiación según las condiciones ofrecidas por el SFH (recursos subsidiados por el gobierno).
A pesar de este escenario de aceleración, sobre todo del mercado de la vivienda, Kon cree que el fenómeno todavía no se puede definir como un boom. Mucho más optimista sobre la evolución de este mercado es Antonio Montes, profesor del Instituto de Empresa, en España. En su opinión, el desarrollo del país ha propiciado el desplazamiento de los habitantes del campo a las grandes ciudades en busca de oportunidades, aumentando la demanda de viviendas en grandes centros urbanos. “Los brasileños sin vivienda están pensando en comprar en lugar de alquilar, antes no podían hacerlo porque no tenían acceso al crédito. Se ha producido una democratización en el mercado inmobiliario”, señala.
Aunque no todas las clases sociales brasileñas están disfrutando de la mayor oferta de viviendas. Kon explica que a pesar de que las medidas gubernamentales implementadas destinaban recursos específicos para la clase baja y media, los mayores beneficiados del auge de la vivienda son los compradores de la clase media y alta. “Para este nivel la oferta de inmuebles está siendo muy alta, lo que proporciona una fuerte competencia entre los vendedores que flexibilizan las oportunidades de negocios. Por otro lado, incluso con financiaciones específicas para la clase baja, una parte muy grande de la población brasileña de esta franja de ingresos todavía no tiene poder adquisitivo para asumir estas financiaciones”, señala.
Un factor significativo en este escenario - y que lo diferencia de la crisis inmobiliaria ocurrida en EEUU- es que el sistema crece de manera consolidada. Esto es así porque la clase media también pasa por un momento dulce, con índices crecientes de renta y empleo. Una muestra de ello es el dato divulgado por la Caja Económica Federal, un banco gubernamental, que indica que los jóvenes de menos de 30 años representan un 36% de las financiaciones inmobiliarias concedidas por la institución en 2007. “En Brasil no ocurrirá lo mismo que en EEUU, de momento. En primer lugar porque no hay una generalización de la financiación como ocurrió allí - las clases baja y media-baja no están presentes en este mercado. Y la tasa de interés no es tan baja hasta el punto de estimular a las personas que no tiene potencial de compraventa”, afirma Oliveira, de la UnB.
La inversión extranjera
El mercado interno no es el único actor de este festival. Los inversores extranjeros, comenta Montes, “debido a la crisis del sector inmobiliario en EEUU, así como el estancamiento en España, y en general en todos los países europeos, se han dado cuenta de que donde pueden seguir creciendo es en países como Brasil”. Uno de estos inversores es José Antonio Sánchez Santamaría, un empresario español que ha puesto en marcha la construcción de un complejo turístico de 2.000 hectáreas en Natal, en el estado brasileño de Rio Grande do Norte, llamado Grand Natal Golf, y que tiene como imágenes públicas al actor español Antonio Banderas y el futbolista brasileño Ronaldo.
El empresario se lanzó a este proyecto tras construir una promoción de cuarenta viviendas con el fin de explorar el mercado. Ahora, la empresa ha puesto en venta el 90% de la superficie del complejo turístico de Natal en la que podrán construirse hasta 30.000 residencias, cinco campos de golf, centros deportivos, ocho hoteles… Todo ello de la mano de un socio “industrial brasileño”, comentó a finales de 2007 a los medios el presidente del Grupo Sánchez.
Y es que como explica el profesor Montes, “existe una demanda creciente de personas que quieren tener su segunda residencia en Brasil, porque es un país muy atractivo, económica y políticamente estable, que está desarrollando importantes proyectos de infraestructuras en puertos, aeropuertos, autopistas y trenes. Esto, junto con el grado de confianza internacional que despierta el país en la actualidad, está atrayendo a muchos inversores extranjeros”. Se estima que cada año cerca de 70 millones de turistas visitan Brasil y en torno a un cinco por ciento quieren tener allí una segunda vivienda. Sólo la región del Nordeste comercializará en los próximos ocho años ochenta mil casas y apartamentos para extranjeros.
En esta zona, según comenta Montes, la revalorización del terreno en el último año ha sido de más del 100%. “Si a eso unes el plan de Lula de 2006 que contempla para inversiones inmobiliarias ahorros fiscales de hasta el 32% y que ha habido una reducción de impuestos en materiales de construcción, la mano de obra es barata, los tipos de interés han bajado muchísimo, del 25% al 12%, y siguen bajando, las perspectivas son muy buenas”.
En cuanto a la aceleración de las ventas por regiones, Kon señala que ésta “se hizo efectiva inicialmente y con mayor intensidad en la región de São Paulo, que es el centro de desarrollo brasileño, así como en Río de Janeiro. Sin embargo otras regiones del Centro y del Nordeste están preparándose para la aceleración de las ventas inmobiliarias”. La fuerte burocracia, junto con la centralización de las decisiones en las regiones Sudeste y Sur del país, añade, “han supuesto una mayor dificultad de estímulo en las demás regiones”.
Por otro lado, Juan Ignacio Sanz, profesor de ESADE, cree que efectivamente se puede hablar de un boom inmobiliario en Brasil y señala que a diferencia de otras inversiones alternativas en este mercado que se están ofertando a inversores particulares españoles en los últimos meses, como ocurre con Marruecos, la inversión en Brasil es mucho más atractiva, por considerarse un turismo típicamente tropical, al tiempo que se está beneficiando del aumento de las comunicaciones de bajo coste. Desde un punto de vista cultural, añade, “hay más proximidad con Latinoamérica que con países africanos, particularmente de cultura islámica o musulmana, lo cual favorece inversiones a más largo plazo en Brasil y estancias de menor plazo en países norteños africanos”.
Proceso de consolidación
Montes apunta que de aquí a un año, probablemente, se van a disparar los precios en mercado residencial y de oficinas. Todo esto, subraya, “si se siguen reduciendo los tipos interés, se contiene la inflación y el índice de crecimiento sigue estable. Creo que se puede producir un alza de los precios importante. Por eso, hay que aprovechar las oportunidades de inversión ahora, ya que existen muchos fondos inmobiliarios internacionales, que tienen la vista puesta en Brasil, a la espera de que le sea concedido el grado de inversión, por parte de las calificadoras de riesgo, lo cual parece muy probable pueda suceder de aquí a unos meses”.
De momento, la mayor parte de las empresas competidoras en este sector son brasileñas. El profesor Montes señala que en el sector se está produciendo un proceso de consolidación. “Cuando empezó a hablarse del crecimiento del sector muchas empresas quisieron salir a bolsa para acometer grandes proyectos y el mercado inmobiliario se inflacionó. Luego, algunas empresas se dieron un batacazo, otras han sobrevivido. Hacia finales de 2008 se verá cuál es el resultado de la consolidación”. Montes predice que sobrevivirán las grandes y las especializadas en un sector concreto.
En este proceso de consolidación actual, todavía están surgiendo incontables empresas constructoras de tamaño pequeño, que confían en que seguirá habiendo resultados positivos. Un rápido paseo por São Paulo, por ejemplo, deja claro a los visitantes que, en los próximos años, muchos proyectos inmobiliarios llegarán al mercado. “El mercado sigue teniendo fuerza porque todo el proceso aún es muy barato. La tierra es muy barata en Brasil. Quien hace una inversión de cierta envergadura en el país, todavía obtiene mucho retorno”, añade Oliveira.
El contexto latinoamericano
En América Latina, comenta Montes, hay tres países: Chile, México y Brasil, que son comparables desde el punto de vista inmobiliario y suponen un menor riesgo para los inversores por motivos diferentes. En Chile, explica, “ha habido un enriquecimiento generalizado de la población, esto lo que está haciendo es que todo el mundo pueda acceder a una vivienda gracias a la estabilidad política. El mercado turístico o de inversores extranjeros es escaso”.
México, sin embargo, “es muy similar a Brasil, pero influye demasiado el componente de ser un país fronterizo con EEUU”. Montes señala que incluso hay gente que trabaja en el sur de este país y tiene su residencia en México porque es más barato, los impuestos son menores, etc. Este país cuenta, además, con importantes desarrollos turísticos y el desarrollo de grandes centros comerciales, al igual que en Brasil. El profesor del IE explica que en estos dos países hay grandes concentraciones de población y son ciudades complicadas, en cuanto a seguridad, como para poder andar por la calle viend
La desaceleración inmobiliaria y la crisis en los mercados financieros por las hipotecas basura han llevado a que el 29% de los inversores españoles con mayor capacidad adquisitiva piense en reducir su inversión en inmuebles.
Según la información gráfica incluida en el trabajo del Fondo Monetario, de los tres países europeos citados, es en España donde menos ha bajado la vivienda en los últimos trimestres, hasta el punto de que todavía muestra signos positivos, en el entorno del 2% en términos interanuales. Por el contrario, en Reino Unido e Irlanda (ver gráfico), se están produciendo ya avances negativos.