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La verdad sobre los préstamos hipotecarios de instituciones no bancarias en México

6 octubre, 2011 por Prophet Dejar una respuesta »

Entre los muchos efectos de la reciente crisis financiera de México, tal vez ninguno haya ganado más titulares que el colapso de las instituciones de préstamos no bancarios del país. Los dos tipos de instituciones que concedían ese tipo de préstamo —Sofoles y Sofomes— administraban miles de millones de dólares en préstamos para la adquisición de vivienda, gran parte de ellos concedidos a prestatarios del enorme sector informal de México, que no tenían acceso a la financiación del Gobierno y de los bancos. Ahora, pasados tres años desde el inicio de la crisis financiera, queda por saber si esos acreedores van a conseguir recuperarse.

Las posibilidades de que esto ocurra son cada vez más sombrías. Las tasas de morosidad de sus carteras —de hecho, bastante asediadas— continúan aumentando llegando, de media, a un 20% entre los bonos de titulización hipotecaria (RMBS, en sus siglas en inglés) emitidos por instituciones acreedoras no bancarias, según datos de Standard & Poor’s (S&P). Los libros de los acreedores parecen estar en una situación peor, ya que los préstamos de amortización dudosa representan cerca de un 50% de su cartera total en algunos casos. Eso significa que los acreedores necesitan limpiar su cartera en vez de aumentarla. Al mismo tiempo, aunque quisieran engordarla, no disponen de los recursos necesarios para hacerlo. Aunque aún cuenten con fondos de los bancos de desarrollo del Gobierno, los acreedores de ese segmento de hipoteca no tienen depósitos. Además, los mercados de deuda de México siguen estando cerrados para ellos.

Esas son malas noticias para el Gobierno que busca cubrir una laguna en el sector de vivienda estimado en 10 millones de unidades. No obstante, los observadores son optimistas, aunque cautelosos, y destacan que algunos de los acreedores más problemáticos están recuperándose. Las posibles mejoras regulatorias también ofrecen alguna esperanza, señala Marja Hoek-Smit, directora del Programa Internacional de Financiación de la Vivienda del Centro de Bienes Inmuebles Zell/Lurie. Los observadores, sin embargo, resaltan que los cambios sólo tendrán lugar si el modelo de crédito hipotecario de instituciones no bancarias sobrevive.

Llenando la laguna

“Recuerda mucho a lo que sucedió en EEUU”, dice Susan M. Wachter, profesora de Bienes Inmuebles de Wharton, al referirse a Fannie Mae y a Freddie Mac, gigantes del sector hipotecario patrocinados por el Gobierno. Ambas instituciones necesitaron el auxilio financiero del contribuyente por valor de US$ 130.000 millones por los mismos motivos a los que se enfrentan hoy los acreedores hipotecarios no bancarios de México. Esto no significa, sin embargo, que EEUU pueda servir de modelo, porque todavía no han conseguido encontrar una solución que devuelva plenamente la confianza al mercado. “El problema que tenemos en EEUU es que aún no se ha resuelto, porque no está claro cómo debemos reestructurarlo”.

Al igual que México, dice Wachter, de Wharton, “dependemos casi por completo del Gobierno federal para financiar las hipotecas. El problema es que el capital privado no corre riesgos, mientras que el contribuyente no tiene seguridad alguna en caso de incumplimiento de las hipotecas. Eso no es algo que el público americano quiera, y tampoco está preparado para ello”.

Respecto a México, los bancos de desarrollo del Gobierno siempre fueron, a lo largo de la historia, los principales agentes del mercado de hipotecas del país. Según un informe de 2008 del Fondo Monetario Internacional, los nuevos préstamos bancarios en 2000 representaban sólo un 0,2% del total del mercado hipotecario, corriendo el resto por cuenta de los órganos gubernamentales. Aunque eso esté cambiando, dos institutos nacionales —Infonavit (que financia los trabajadores del sector privado) y FOVISSSTE (que financia los trabajadores del sector público)— aún representan cerca de un 70% de la cartera de hipotecas del país. Y esa cartera es relativamente pequeña. Según estimaciones de S&P, sólo equivale a cerca de un 10% del PIB si se compara con, por ejemplo, un 40%, de media, en Europa, según datos del Banco Central Europeo.

Las Sofoles y Sofomes representan el intento del Gobierno de lidiar con las bajas tasas de préstamos y llenar la laguna existente en el sector de la vivienda. Las Sofoles fueron creadas en 1995. Esas empresas de financiación limitada no aceptan depósitos del público, pero tampoco son supervisadas con criterio por los órganos reguladores de los bancos. Su objetivo principal era el de recibir fondos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Las Sofomes, sociedades de financiación de múltiples propósitos, llegaron después, en 2005, por motivos semejantes. Menos reguladas aún que las Sofoles, hay miles de Sofomes, la mayoría de ellas pequeñas operaciones especializadas en crédito al consumidor.

Los acreedores no bancarios de mayor tamaño siempre actuaron en el negocio de las hipotecas. Como no están regulados, es difícil estimar su tamaño y su importancia. Según la SHF, la cartera de crédito de las Sofoles, a finales de 2008, era de 72.500 millones de pesos (US$ 5.800 millones). Una estimación más reciente del banco mexicano Ixe calcula en 134.600 millones de pesos la cartera conjunta de hipotecas de las Sofoles y Sofomes en el primer trimestre de 2010.

Claudia Sánchez, analista de S&P, calcula en un 5,5% la parte de los acreedores no bancarios en el mercado de hipotecas. “Es un porcentaje muy pequeño”, dice ella. “Pero su cuota es importante porque atienden a sectores no servidos de forma necesaria por los bancos”.

Expansión y contracción

En el periodo que precedió a la crisis financiera, los préstamos para la adquisición de hipotecas no bancarias parecían ser un gran éxito. Con el paso de los años, esos acreedores fueron responsables de cerca de la mitad de todos los préstamos hipotecarios. Eso explica por qué se convirtieron en blancos atractivos para su adquisición por parte de los bancos, que envidiaban las carteras de hipotecas de esas instituciones y su experiencia con la enorme fuerza de trabajo informal mexicana, a quien prestaba y de quien recibía de vuelta los préstamos concedidos. La adquisición más importante ocurrió en 2005, cuando el BBVA Bancomer —el segundo mayor banco de México por activos— compró el mayor acreedor de hipotecas no bancarias, Hipotecaría Nacional, por cerca de US$ 375 millones.

En 2007, había tres grandes acreedores hipotecarios no bancarios independientes: la Hipotecaría Su Casita, Metrofinanciera y Crédito & Casa. Con fondos y garantías de la SHF, emitieron títulos de deuda en el mercado mexicano y titularizaron sus carteras a través de facilidades proporcionadas —una vez más— por el Gobierno. Cuando estalló la crisis financiera, se vieron presionadas por dos frentes. De un lado, muchos de sus prestatarios dejaron de pagar lo que debían. Las tasas de morosidad llegaron a niveles astronómicos, a veces a un 80% de los vehículos de RMBS, según las agencias de calificación de riesgo. Del otro lado, la financiación procedente de la emisión de títulos de la deuda sin garantías desapareció, dejándolas con serios problemas de liquidez a corto plazo. Mientras todos los acreedores hipotecarios no bancarios pasaban por dificultades, esas tres instituciones tuvieron que soportar la peor parte.

Metrofinanciera fue la primera en colapsar. Sus ejecutivos fueron acusados de malversación de fondos y, en 2009, la empresa recurrió al concurso mercantil. Más tarde, a mediados de 2010, Crédito & Casa siguió por el mismo camino con un incumplimiento de más de 1.500 millones de pesos en obligaciones. La institución cerró las operaciones y fue vendida a ABC Capital, que es propietaria también de parte significativa de Cemex, peso pesado del sector del cemento y la construcción.

La quiebra de Su Casita fue más larga, concluyendo en agosto. Mayor que Crédito & Casa y sin el fraude que caracterizó el caso de Metrofinanciera, se suponía que era una buena adquisición para un banco interesado en aprovechar su know-how de préstamos. Pero en el primer semestre de 2010, diversas instituciones financieras interesadas examinaron la situación de Su Casita —BBVA Bancomer, Banorte, ScotiaBank Inverlat, entre otras— pero prefirieron no hacer negocios. Su Casita no pagó las obligaciones que debía a sus acreedores a finales del año pasado. Después de negociar la reestructuración de la deuda (que incluía una provisión de pérdidas para los inversores), el acreedor consiguió una promesa de financiación de la SHF y parece dispuesto a prestar de nuevo en breve, aunque no en grandes cantidades.

Volviendo a los negocios, pero despacio

Aunque las dificultades estén a punto de terminar, la perspectiva para los acreedores no bancarios de hipotecas continúa siendo muy insatisfactoria. Cuando los analistas asistieron al lento colapso de esos acreedores en 2009 y 2010, se asumía que la morosidad pararía de crecer pronto y la financiación volvería a estar disponible, de manera que los acreedores volverían a los negocios. De momento, sin embargo, eso no ha sido lo que ha pasado. Según un informe reciente de S&P sobre el mercado de RMBS de México, la morosidad de productos estructurados de acreedores no bancarios de hipotecas fue de 19,8% a finales de 2010, frente a un 15,6% el año anterior.

Además, esos acreedores no emitieron deuda nueva, tampoco emitieron hipotecas titularizadas desde 2008. Aunque la financiación de SHF continúe estando disponible, es relativamente cara y viene acompañada de una porción de complementos obligatorios. Lo que se supone actualmente es que acreedores como Su Casita y Metrofinanciera necesitan por lo menos de 12 a 14 meses para estabilizar sus carteras antes de que puedan pensar en crecer de nuevo de manera significativa.

“Las carteras tendrán que quedarse en compás de supervivencia en los próximos dos años”, dice José Antonio Quesada, jefe de la comisión técnica del Instituto Mexicano de Ejecutivos en Finanzas (IMEF), un grupo comercial para profesionales del área financiera.

Además, la consolidación de la actividad de fusiones y adquisiciones (F&A) que tanto se esperaba, no tuvo lugar, y no hay ningún banco con interés manifiesto en socorrer a las instituciones que se están yendo a pique. Aunque Su Casita y otros acreedores hipotecarios de menor tamaño, como Crédito Inmobiliario, pertenezcan, en parte, a las cajas españolas, esas instituciones financieras andan con problemas serios en casa y no pueden bombear más capital a sus holdings mexicanos de menor tamaño.

Búsqueda frenética de financiación

Ahora que los puntos débiles de las Sofomes y Sofoles han salido a la luz, ¿logrará sobrevivir el modelo mexicano de préstamo no bancario?

“Vamos a necesitar tiempo para evaluar, de hecho, si ese modelo de negocio continuará teniendo éxito”, observa Arturo Sánchez, analista del mercado de hipotecas de S&P. “Creo que tanto las Sofoles como las Sofomes tendrán que trabajar duro en los [...] próximos años para volver a niveles de crecimiento significativos y generación adecuada de ingresos, en la medida en que persistan los problemas con la calidad de los activos”.

Sánchez y otros dicen que el principal problema continúa siendo la financiación. Hasta que se encuentre una fuente confiable y económica de capital, los acreedores de hipotecas no bancarias no conseguirán volver a la actividad. Aunque la Metrofinanciera Su Casita y otras tengan acceso a la financiación de la SHF, esa financiación es cara y Quesada observa que los acreedores son limitados por imposiciones de la SHF, que pueden cambiar de un momento a otro.

¿Qué opciones quedan entonces? “Creo que esas instituciones tendrán que volver al mercado de deuda”, dice Quesada. Él añade que en el momento en que los acreedores de hipotecas no bancarias tengan acceso al mercado de deuda de México, probablemente tendrán que pagar una prima. Pero esa prima disminuirá de valor a medida que los inversores ganen más experiencia en el sector. Pero si la experiencia de EEUU sirve para alguna cosa, dice Wachter, de Wharton, entonces la reestructuración y las reformas deberán tener prioridad, incluyendo “una supervisión regulatoria completa que cubra todo el sistema”.

Hoek-Smit, de Wharton, hace referencia a nuevas normativas que exigen a Sofoles y a Sofomes que la emisión de títulos de la deuda satisfaga los requisitos de contabilidad y de transparencia requeridos como instituciones bancarias. “Eso exige a S&S que obtenga más capital y satisfaga las nuevas reglas de previsiones para las pérdidas originadas en préstamos. A largo plazo, eso permitirá que S&S diversifique sus actividades de préstamo y financiación y se asocie con otras instituciones financieras”, prevé Hoek-Smit. “La confianza en lo que queda de las Sofoles y Sofomes debería volver de forma gradual en el contexto de la nueva estructura regulatoria del área financiera [...] y con la ayuda de la SHF”, añade. “La SHF también está trabajando en nuevos productos de préstamos dirigidos al mercado de baja renta e informal por medio de Sofoles y de Sofomes”.

Mientras, Metrofinanciera y Su Casita continuarán caminando al azar recortando las pérdidas de sus carteras y trabajando con la pequeña financiación que tengan. Los bancos —que representan cerca de ¼ del total de las hipotecas— están intentando llenar algunas de las lagunas dejadas por los acreedores no bancarios. Sánchez dice que están prestando a una tasa razonable y que su portafolio debería crecer cerca de un 10% este año. Algunos bancos están bajando de forma drástica sus tasas de interés con ese objetivo.

Pero los bancos mexicanos prefieren, en general, dedicarse a las clases medias y altas que tienen empleo formal. Eso significa que, de momento, los prestatarios de la economía informal mexicana —o sea, un 40% de la fuerza de trabajo, según Hoek-Smit— que dependían de los acreedores no bancarios, se quedarán en el dique seco.

“Los bancos están mucho más enfocados en la economía formal”, dice Quesada. “Por lo tanto, cuando las Sofomes vuelvan a la actividad, ese mercado continuará a la espera de quién pueda concederles un préstamo”.

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