Si eres nuevo en Dr.Bolsa, quizás quieras suscribirte a nuestro feed RSS . Gracias por tu visita! Nota: Estos recordatorios sólo aparecerán las primeras veces que visites nuestra página
A pesar del entorno hostil en el que se mueve la economía, el mercado respira confianza. Tras otra sesión de fuertes alzas (1,01%), el Ibex 35 acumula en la semana una revalorización del 5,4% hasta 13.537 puntos. Aunque los 13.600 de la parte alta de la banda lateral son, de momento, insuperables. Endesa (6,52%) destacó tras cerrar la venta de activos a E.ON en una jornada marcada por el buen dato de confianza del consumidor en Alemania y el menor paro de lo previsto en EE UU. El euro pierde ligeras posiciones contra el dólar (1,579), mientras que el crudo acecha máximos.
“¿Cuál es la capacidad de recepción de malas noticias por las bolsas? El comportamiento reciente me recuerda mucho el de octubre del año pasado, aunque en niveles bastante más altos en aquel momento”, expresa el equipo en España de Citigroup en un informe. “Las bolsas siguen ofreciendo indicios de solidez, técnica. Seguimos neutrales/cortos”. En el mismo resumen de mercado, Citi considera que la recesión comenzó a finales del año pasado.
En Bolsa nacional, y con un volumen cercano a los 4.900 millones de euros, Endesa destacó (6,52%) por encima del resto tras prácticamente cerrar la venta de activos a E.ON (2,74%) por un precio que no diferirá de las previsiones estimadas en un principio (alrededor de 10.000 millones de euros). Iberdrola (-0,77%), Gas Natural (-0,46%) y Unión Fenosa (-0,11%) no consiguieron secundar las alzas de la eléctrica controlada por Enel (1,98%) y Acciona (3,87%).
La banca cerró otra jornada de fuertes revalorizaciones con Santander (1,67%) en la parte alta tras acordar la venta de Interbanca a General Electric a cambio de activos de financiación al consumo en Centroeuropa. BBVA ganó un 1,01%, mientras que Banesto (2,87%) y Bankinter (1,98%) disfrutaron de mayores ganancias. A pesar de que la firma Oppenheimer prevé que Merrill Lynch y UBS presenten mayores pérdidas de las previstas en el primer trimestre por el impacto de la crisis hipotecaria.
Entre el resto de valores, destacan las alzas de Acerinox (3,45%), Grifols (3,3%), Colonial (3,23%), Abengoa (2,83%), Criteria (2,78%), FCC (2,69%) y Gamesa (2,64%). Al contrario, Iberia fue la acción más castigada con un descenso del 1,83% a pesar de anunciar un dividendo de 0,17 euros con cargo al ejercicio 2007. Entre los grandes del parqué, Telefónica (1,03%) y Repsol YPF (0,4%) consiguieron cerrar la jornada en números negros.
Fuera del selectivo, las inmobiliarias Afirma (19,47%) y Aisa (12,9%) rebotaron con violencia. La Seda creció el 8,11% por rumores sobre una oferta del fondo Blackstone a 1,7 euros por acción. Faes Farma creció el 7,05% tras anunciar ayer una ampliación de capital liberada. En el polo opuesto se situaron Bodegas Riojanas (-3,51%) y NH Hoteles (-2,41%).
El resto del continente vivió subidas similares a las registradas en la bolsa nacional. El DAX alemán sube un 1,37% a pocos minutos del cierre a pesar del descenso del 4,17% del fabricante de software SAP. Dentro del selectivo Eurostoxx 50, lideraron las francesas Saint Gobain (3,5%), Schneider (2,96%) y AXA (2,89%).
En el mercado de materias primas, el futuro del barril de WTI sube un 0,88% hasta los 106,86 dólares, mientras que el Brent cotiza en los 104,6 dólares. El euro, por su parte, pierde un 0,33% contra el dólar por toma de beneficios hasta las 1,579 unidades tras haber cotizado en la sesión por encima de los 1,58 tras conocerse el buen dato de confianza del consumidor en Alemania. El bono español a 10 años renta al 4,285% tras ganar cuatro centésimas.
- Si te gustó el artículo, deja una marca social (usando el botón “Compártelo” aquí abajo) y enseñaselo a otros que como tu busquen información útil para sus decisiones financieras. Todos te lo agradecerán, ¡No lo dudes! -
Si este artículo te parece interesante, prueba estos otros...
El dato de IPC desata la cautela en Nueva York by Marcel Manresa on November 15th, 2007 os inversores han recibido con cautela los datos del IPC estadounidense, en una jornada en la que los temores crediticios hacen su aparición de la mano de General Motors y Citigroup.
El problema de los préstamos usureros, de los que apenas se hablaba hace un año, ha aumentado y actualmente ha ganado estatus de crisis absoluta, convirtiéndose en objeto de propuestas de incontables soluciones. Entre ellas, una ley que impida el préstamo usurero que, por norma, es considerado un factor en la concesión de tantos préstamos subprime a personas con problemas de crédito.
Pero, ¿qué es el préstamo usurero? ¿En qué condiciones prospera? “Préstamo usurero es un término muy usado actualmente, pero las personas quieren decir cosas diferentes cuando lo utilizan”, señala David K. Musto, profesor de finanzas de Wharton y coautor de un estudio titulado “Préstamos depredadores en un mundo racional” [Predatory Lending in a Rational World], junto con los profesores de finanzas Philip Bond y Bilge Yilmaz. Se trata de un análisis de los incentivos teóricos datos a los acreedores para la concesión de préstamos usureros.
“Para nosotros, el término designa una situación en la que el préstamo concedido a un individuo reduce su expectativa de nivel de riqueza”, dice Musto. “Ese es un ejemplo en el que yo, por ejemplo, soy el acreedor usurero […] Yo, el acreedor, sé alguna cosa más sobre la forma en que ese préstamo evolucionará”.
Hay tres condiciones de mercado asociadas al crédito usurero, de acuerdo con las palabras de Musto y sus compañeros: hay poca competencia entre acreedores, los dueños de inmuebles ya saldaron una parte significativa del préstamo hipotecario contraído y los prestatarios están muy poco informados sobre los riesgos de la operación. En conversaciones informales, el préstamo usurero se refiere a un préstamo que es malo para el prestatario. “Esto, sin embargo, nos lleva a la siguiente pregunta: ¿Qué explica la existencia de esos préstamos en los casos de contratación voluntaria?”, indagan los autores.
Para mucha gente, los préstamos con tipos de interés extremadamente elevados son usureros. Los críticos suelen citar los préstamos de corto plazo llamados del día de pago, que cobran un valor anual superior a un 100% para préstamos tomados en anticipación al sueldo siguiente. Los préstamos que ponen a los prestatarios en una situación de alta probabilidad de impago también se llaman usureros. Ahí se incluyen las hipotecas de amortización “negativa”, que permiten a los prestatarios hacer pagos extremadamente bajos, lo que tiene como resultado un aumento del saldo deudor a lo largo del tiempo, y no al contrario.
Pero, los préstamos que son un mal negocio para algunos prestatarios, pueden ser buenos para otros. Los prestamos del día de pago podrán ser una opción razonable para un trabajador con una necesidad inmediata de obtener un crédito, ya que él pagará rápidamente la deuda contraída, porque prefiere una tasa de interés elevada a corto plazo en lugar del papeleo y de la tardanza típicas del préstamo más convencional hecho en un banco o en una cooperativa de crédito. La hipoteca de amortización negativa tal vez tenga sentido para un prestatario más maduro y disciplinado, cuyo rendimiento sea irregular; alguien, por ejemplo, que viva de comisiones o cuya bonificación de fin de año represente una parte significativa de sus ingresos.
Características comunes
Las hipotecas subprime son de varios tipos. Sin embargo, suelen tener diversas características en común. Comienzan, inicialmente, con “una tasa seductora” — una tasa baja que mantiene los primeros pagos en un nivel accesible y facilita la adhesión del candidato interesado. Después de uno, dos o tres años, las tasas de interés son reajustadas calculándose un “margen” de seis o más puntos porcentuales, tomándose como referencia una tasa flotante consolidada, como el ingreso de un año de los títulos del Tesoro americano. De modo general, el reajuste implica un aumento drástico en los pagos mensuales; en algunos casos, incluso, ese montante prácticamente es el doble. Por último, muchos préstamos del tipo subprime comportan multas sobre pagos anticipados, lo que los hace extremadamente caros y prohibitivos para que sean refinanciados durante los dos o tres primeros años.
Los prestatarios de préstamos subprime son generalmente personas con historial de crédito malo y que no están en condiciones de obtener préstamos convencionales — personas con un historial de crédito inestable o de baja renta. Pero, no todos los prestatarios de este segmento se ajustan en ese modelo. Algunos préstamos — nadie sabe cuantos — fueron contraídos por personas que estaban en condiciones de obtener un préstamo convencional, sin embargo fueron desviadas hacia productos subprime por corredores que buscaban comisiones muy por encima de lo que se suele pagar por ese tipo de préstamo. Otros prestatarios con buen historial de crédito tal vez se sintieran atraídos por las tasas seductoramente bajas de los subprime. Algunos, según parece, recurrieron a los subprime para comprar una segunda casa o para invertir en propiedades.
Por lo tanto, no se sabe a ciencia cierta cuantos prestatarios de subprime fueron realmente víctimas del crédito usurero y cuantos simplemente tuvieron mala suerte con los préstamos que contrajeron conscientemente. Después de que los tipos de interés a corto plazo subieran drásticamente a principios del verano de 2004, los préstamos subprime fueron reajustados a tasas extremadamente altas. En ese intervalo de tiempo, la burbuja inmobiliaria estalló y los precios de las casas comenzaron a caer, dificultando terriblemente a los prestatarios el refinanciamiento en mejores términos o la venta de las propiedades adquiridas. Las ejecuciones aumentaron sustancialmente.
Musto y sus compañeros no analizan los préstamos usureros procedentes de fraudes, como los casos en los que los acreedores o corredores de hipotecas ilusionaban a los prestatarios respecto a los términos de los préstamos que ofrecían. Estos casos podrían ser tratados dando aclaraciones a los prestatarios y utilizando documentos escritos de forma más transparente, observan.
En lugar de eso, los investigadores se concentraron en situaciones en las que los términos del préstamo eran claros para los prestatarios, pero aún así estas personas se vieron perjudicadas. “¿Cómo pueden los préstamos perjudicar a un prestatario racional que sabe leer un contrato?”, se preguntan los autores.
“El acto usurero puede surgir en el momento en que el acreedor dispone de información privada adicional acerca de las perspectivas del prestatario” en relación a su capacidad ininterrumpida de pago. El acreedor tiene experiencia con miles de prestatarios en circunstancias similares. Un prestatario, incluso cuando sea capaz de comprender los términos de un contrato de préstamo, tal vez no tenga una idea clara de si conseguirá mantener los pagos al día en caso de que los intereses subieran, si los precios de las casas cayeran, si uno de los cónyuges pierde el empleo u ocurriese alguna otra adversidad.
¿Por qué un acreedor concedería una hipoteca a un prestatario sabiendo que el riesgo de impago es alto? Es un juego de números. El acreedor sabe por experiencia propia que muchos prestatarios no incumplirán los pagos. Aunque el riesgo de impago sea mayor tratándose de préstamos de alto riesgo, el coste es compensado por las tasas de interés más altas cobradas de todos esos prestatarios, y el acreedor sabe que podrá recuperar el dinero ejecutando la hipoteca del individuo que incumple los pagos.
“Los críticos del comportamiento de los bancos en los mercados de préstamos subprime dicen que los prestatarios tienen una idea equivocada en relación a la verdadera posibilidad de impago y la posible pérdida de sus casas, aunque los acreedores sepan cuáles son de hecho las probabilidades de que eso ocurra […] Pero, ellos recuperan lo suficiente en las ejecuciones de las hipotecas, por eso no dejan de prestar”, observan Musto y sus compañeros.
Para garantizar la recuperación de un montante sustancial con motivo de la ejecución, los acreedores usureros tienden a preocuparse principalmente con los propietarios que ya acumularon un alto grado de “posesión” sobre sus casas, asegurando así de que el inmueble pueda ser vendido en el momento de la ejecución por un montante tal que cubra la deuda de los prestatarios. Así se explica por qué tantos préstamos usureros están asociados a la refinanciación o segundas hipotecas. Los préstamos usureros son, a menudo, concedidos a dueños de inmuebles que utilizarán el dinero para efectuar mejoras en el inmueble, lo que eleva la garantía de la propiedad y amplía el margen de seguridad del acreedor, señalan los autores. La competencia entre acreedores puede atenuar la virulencia de los préstamos usureros, puesto que necesitan llamar la atención de los prestatarios ofreciéndoles condiciones de préstamo cada vez mejores.
Cómo conseguir más dinero
Pero la competencia no funciona tan bien cuando los prestatarios disponen de un volumen grande de prestaciones pagadas y pocas perspectivas de mantener los pagos al día, observan los autores. En casos así, los prestatarios pueden volverse víctimas de los acreedores con quienes ya mantienen negocios. Los acreedores rivales se asustan ante las perspectivas poco halagüeñas de los prestatarios. Pero el acreedor actual del propietario, ante la amenaza de pérdida inmediata en caso de impago, podrá ofrecerle un nuevo préstamo con la esperanza de obtener algunos pagos más. La atractiva tasa del nuevo préstamo mantendrá a salvo al prestatario durante más tiempo. Aunque el prestatario se vea en una situación aún peor con el tiempo, es decir, en el momento en que la tasa se reajuste, el acreedor parte del principio de que el impago tendrá lugar de todas maneras.
“Usted será víctima del coste de la ejecución en algún momento”, dice Musto en relación al acreedor. “La única pregunta que queda por hacer es la siguiente: ¿quiere obtener más dinero del sujeto o va a ejecutar el préstamo ahora mismo? La existencia de competencia no ayuda mucho a alguien seriamente endeudado en el préstamo actual”.
En otras situaciones, los prestatarios con buenas perspectivas de pago se disponen a contraer préstamos que tienen valor para ellos, como las ceremonias de boda o la financiación de los estudios universitarios, pero no hacen nada para aumentar el valor del inmueble en la ejecución. En esos casos, los acreedores usureros suministrarán el dinero necesario aunque eso aumente las oportunidades de impago del prestatario, siempre y cuando haya un montante significativo de prestaciones pagadas. “Lo que realmente fomenta ese tipo de actitud depredadora es el alto valor de la garantía”, dice Musto.
El trabajo de Musto, Bond y Yilmaz proporciona un nuevo punto de vista sobre las maneras diferentes de abordar políticas públicas relativas a préstamos.
El estudio dice, por ejemplo, que el Community Investment Act, de 1977, puede ayudar a frenar la concesión de préstamos depredadores. La ley obliga a los bancos y a otros acreedores a que concedan préstamos en mercados que, de lo contrario, ellos evitarían. La ley no surtiría efecto — incentivando el préstamo depredador — en casos en los que un único acreedor se traslada a un segmento donde antes no había acreedor alguno, ya que el monopolio resultante de eso permitiría al acreedor imponer términos onerosos al prestatario.
El Equal Credit Opportunity Act, de 1976, tampoco daría los resultados esperados en algunas circunstancias, observan los autores. La ley prohíbe hacer discriminación de prestatarios por su raza, color, religión, sexo, estado civil, edad y otros criterios, dificultando al acreedor la identificación de prestatarios con alto riesgo de impago. Esto significa, por lo tanto, que los préstamos son ofrecidos a personas que, de lo contrario, verían negada esa posibilidad. Los acreedores compensan eso sacando productos con tasas de intereses elevadas y otros términos asociados a préstamos usureros.
De acuerdo con los autores, algunas leyes creadas específicamente para los casos de préstamos usureros probablemente ayuden a frenar esta práctica. La Ley de Préstamos Depredadores de Carolina del Norte, de 1999, está considerada por mucha gente como un modelo en ese sentido. Vale para hipotecas de 300.000 dólares o menos, cobra más del 8% por encima de la referencia proporcionada por la tasa del Tesoro americano, prohíbe amortización negativa, aumentos de las tasas de intereses posteriores a un impago por parte del prestatario, pago final de una deuda sustancialmente mayor que aquellos que lo precedieron y otras características asociadas a la concesión depredadora de préstamos.
Leyes así, que tienen como objetivo los préstamos con altas tasas de interés, pueden funcionar, evalúan los autores del estudio. “La principal respuesta del legislativo a los préstamos usureros consiste en someter los préstamos de interés elevados al prestatario a una evaluación severa”, concluyen. “En nuestra opinión, esa política podrá ser eficaz en la reducción de la incidencia de actos usureros.”
- Si te gustó el artículo, deja una marca social (usando el botón “Compártelo” aquí abajo) y enseñaselo a otros que como tu busquen información útil para sus decisiones financieras. Todos te lo agradecerán, ¡No lo dudes! -
Mauro Costa ya no vive en un apartamento de alquiler en la periferia de São Paulo. Él es uno de los 204.312 brasileños que, en los últimos 12 meses, hicieron realidad el sueño de adquirir su propia casa. La deuda adquirida para la financiación tendrá que amortizarse en los próximos 30 años, a una tasa de interés anual del 12%, pero aún así Mauro es inmensamente feliz. Hace poco más de tres años, antes de que el gobierno brasileño cambiara las normas de la financiación inmobiliaria, ni se hubiera imaginado sosteniendo en sus manos las llaves de su casa.
La historia de Mauro es un ejemplo de la nueva realidad que se está viviendo en el mercado inmobiliario brasileño desde mediados de 2005. Con la estabilidad y crecimiento de la economía, el mercado ha registrado índices de crecimiento desde 2001, según datos de Abecip (Asociación Brasileña de Entidades de Crédito Inmobiliario y Ahorro). Sin embargo, al mercado le faltaban las normas que flexibilizaran las condiciones de compra de inmuebles. Estos cambios fueron llevados a cabo por el gobierno en 2005. Desde entonces, la concesión de créditos en el sector se disparó. En 2004, según datos de Abecip, se concedieron 53.787 créditos hipotecarios en el país. En 2007, este número alcanzó los 195.900.
“Este cambio tuvo lugar en el ámbito de la garantía hipotecaria. En los casos de incumplimiento, el responsable de la financiación no recuperaba el valor adeudado. A partir de 2005, el gobierno permitió que las instituciones trabajaran con la alienación fiduciaria, según la cual el comprador del inmueble sólo será dueño del mismo cuando acabe de pagarlo. Aunque esa posibilidad crea una situación de alto riesgo para el prestatario, posibilita que quien oferte los recursos, tenga una motivación más” porque le permitirá recuperar el inmueble en caso de impago, explica el profesor del departamento de Economía de la Unb (Universidad de Brasilia), José Carlos Oliveira. “La reacción ya se ha hecho tan presente que el mercado necesita contar con mano de obra cualificada. El mercado está muy caliente”.
Al tener mayor seguridad las entidades que conceden la financiación, el gobierno pudo, incluso, ampliar las opciones para la obtención de recursos. Según las normas del Banco Central brasileño, un 65% de todo el dinero captado en el ahorro debe ser destinado, en un 80%, a créditos habitacionales según las condiciones del SFH (Sistema de Financiamiento Habitacional, con topes en las tasas de interés de hasta un 12% y 13% para la adquisición y construcción de inmuebles, respectivamente) y el monto restante, las tasas de mercado, al financiamiento de inmuebles residenciales. “Estas medidas fueron diseñadas para destinar un presupuesto específico procedente de varias fuentes gubernamentales y engloban la ampliación del crédito para la financiación de vivienda y la reducción del Impuesto de Productos Industrializados para un amplio conjunto de materiales de construcción”, añade Anita Kon, profesora de la PUCSP (Universidad Católica Pontificia de São Paulo).
Por otro lado, señala Kon, “el sector financiero privado también implementó medidas para incentivar el aumento de la financiación inmobiliaria. Aumentaron los plazos de financiación y se flexibilizaron las normas para comprobar la renta del prestatario”. Actualmente, con las condiciones de cobro más estables, las instituciones financieras redujeron el nivel de exigencia en lo que concierne a la comprobación de renta. Incluso los trabajadores autónomos y los pequeños empresarios consiguen obtener financiación según las condiciones ofrecidas por el SFH (recursos subsidiados por el gobierno).
A pesar de este escenario de aceleración, sobre todo del mercado de la vivienda, Kon cree que el fenómeno todavía no se puede definir como un boom. Mucho más optimista sobre la evolución de este mercado es Antonio Montes, profesor del Instituto de Empresa, en España. En su opinión, el desarrollo del país ha propiciado el desplazamiento de los habitantes del campo a las grandes ciudades en busca de oportunidades, aumentando la demanda de viviendas en grandes centros urbanos. “Los brasileños sin vivienda están pensando en comprar en lugar de alquilar, antes no podían hacerlo porque no tenían acceso al crédito. Se ha producido una democratización en el mercado inmobiliario”, señala.
Aunque no todas las clases sociales brasileñas están disfrutando de la mayor oferta de viviendas. Kon explica que a pesar de que las medidas gubernamentales implementadas destinaban recursos específicos para la clase baja y media, los mayores beneficiados del auge de la vivienda son los compradores de la clase media y alta. “Para este nivel la oferta de inmuebles está siendo muy alta, lo que proporciona una fuerte competencia entre los vendedores que flexibilizan las oportunidades de negocios. Por otro lado, incluso con financiaciones específicas para la clase baja, una parte muy grande de la población brasileña de esta franja de ingresos todavía no tiene poder adquisitivo para asumir estas financiaciones”, señala.
Un factor significativo en este escenario - y que lo diferencia de la crisis inmobiliaria ocurrida en EEUU- es que el sistema crece de manera consolidada. Esto es así porque la clase media también pasa por un momento dulce, con índices crecientes de renta y empleo. Una muestra de ello es el dato divulgado por la Caja Económica Federal, un banco gubernamental, que indica que los jóvenes de menos de 30 años representan un 36% de las financiaciones inmobiliarias concedidas por la institución en 2007. “En Brasil no ocurrirá lo mismo que en EEUU, de momento. En primer lugar porque no hay una generalización de la financiación como ocurrió allí - las clases baja y media-baja no están presentes en este mercado. Y la tasa de interés no es tan baja hasta el punto de estimular a las personas que no tiene potencial de compraventa”, afirma Oliveira, de la UnB.
La inversión extranjera
El mercado interno no es el único actor de este festival. Los inversores extranjeros, comenta Montes, “debido a la crisis del sector inmobiliario en EEUU, así como el estancamiento en España, y en general en todos los países europeos, se han dado cuenta de que donde pueden seguir creciendo es en países como Brasil”. Uno de estos inversores es José Antonio Sánchez Santamaría, un empresario español que ha puesto en marcha la construcción de un complejo turístico de 2.000 hectáreas en Natal, en el estado brasileño de Rio Grande do Norte, llamado Grand Natal Golf, y que tiene como imágenes públicas al actor español Antonio Banderas y el futbolista brasileño Ronaldo.
El empresario se lanzó a este proyecto tras construir una promoción de cuarenta viviendas con el fin de explorar el mercado. Ahora, la empresa ha puesto en venta el 90% de la superficie del complejo turístico de Natal en la que podrán construirse hasta 30.000 residencias, cinco campos de golf, centros deportivos, ocho hoteles… Todo ello de la mano de un socio “industrial brasileño”, comentó a finales de 2007 a los medios el presidente del Grupo Sánchez.
Y es que como explica el profesor Montes, “existe una demanda creciente de personas que quieren tener su segunda residencia en Brasil, porque es un país muy atractivo, económica y políticamente estable, que está desarrollando importantes proyectos de infraestructuras en puertos, aeropuertos, autopistas y trenes. Esto, junto con el grado de confianza internacional que despierta el país en la actualidad, está atrayendo a muchos inversores extranjeros”. Se estima que cada año cerca de 70 millones de turistas visitan Brasil y en torno a un cinco por ciento quieren tener allí una segunda vivienda. Sólo la región del Nordeste comercializará en los próximos ocho años ochenta mil casas y apartamentos para extranjeros.
En esta zona, según comenta Montes, la revalorización del terreno en el último año ha sido de más del 100%. “Si a eso unes el plan de Lula de 2006 que contempla para inversiones inmobiliarias ahorros fiscales de hasta el 32% y que ha habido una reducción de impuestos en materiales de construcción, la mano de obra es barata, los tipos de interés han bajado muchísimo, del 25% al 12%, y siguen bajando, las perspectivas son muy buenas”.
En cuanto a la aceleración de las ventas por regiones, Kon señala que ésta “se hizo efectiva inicialmente y con mayor intensidad en la región de São Paulo, que es el centro de desarrollo brasileño, así como en Río de Janeiro. Sin embargo otras regiones del Centro y del Nordeste están preparándose para la aceleración de las ventas inmobiliarias”. La fuerte burocracia, junto con la centralización de las decisiones en las regiones Sudeste y Sur del país, añade, “han supuesto una mayor dificultad de estímulo en las demás regiones”.
Por otro lado, Juan Ignacio Sanz, profesor de ESADE, cree que efectivamente se puede hablar de un boom inmobiliario en Brasil y señala que a diferencia de otras inversiones alternativas en este mercado que se están ofertando a inversores particulares españoles en los últimos meses, como ocurre con Marruecos, la inversión en Brasil es mucho más atractiva, por considerarse un turismo típicamente tropical, al tiempo que se está beneficiando del aumento de las comunicaciones de bajo coste. Desde un punto de vista cultural, añade, “hay más proximidad con Latinoamérica que con países africanos, particularmente de cultura islámica o musulmana, lo cual favorece inversiones a más largo plazo en Brasil y estancias de menor plazo en países norteños africanos”.
Proceso de consolidación
Montes apunta que de aquí a un año, probablemente, se van a disparar los precios en mercado residencial y de oficinas. Todo esto, subraya, “si se siguen reduciendo los tipos interés, se contiene la inflación y el índice de crecimiento sigue estable. Creo que se puede producir un alza de los precios importante. Por eso, hay que aprovechar las oportunidades de inversión ahora, ya que existen muchos fondos inmobiliarios internacionales, que tienen la vista puesta en Brasil, a la espera de que le sea concedido el grado de inversión, por parte de las calificadoras de riesgo, lo cual parece muy probable pueda suceder de aquí a unos meses”.
De momento, la mayor parte de las empresas competidoras en este sector son brasileñas. El profesor Montes señala que en el sector se está produciendo un proceso de consolidación. “Cuando empezó a hablarse del crecimiento del sector muchas empresas quisieron salir a bolsa para acometer grandes proyectos y el mercado inmobiliario se inflacionó. Luego, algunas empresas se dieron un batacazo, otras han sobrevivido. Hacia finales de 2008 se verá cuál es el resultado de la consolidación”. Montes predice que sobrevivirán las grandes y las especializadas en un sector concreto.
En este proceso de consolidación actual, todavía están surgiendo incontables empresas constructoras de tamaño pequeño, que confían en que seguirá habiendo resultados positivos. Un rápido paseo por São Paulo, por ejemplo, deja claro a los visitantes que, en los próximos años, muchos proyectos inmobiliarios llegarán al mercado. “El mercado sigue teniendo fuerza porque todo el proceso aún es muy barato. La tierra es muy barata en Brasil. Quien hace una inversión de cierta envergadura en el país, todavía obtiene mucho retorno”, añade Oliveira.
El contexto latinoamericano
En América Latina, comenta Montes, hay tres países: Chile, México y Brasil, que son comparables desde el punto de vista inmobiliario y suponen un menor riesgo para los inversores por motivos diferentes. En Chile, explica, “ha habido un enriquecimiento generalizado de la población, esto lo que está haciendo es que todo el mundo pueda acceder a una vivienda gracias a la estabilidad política. El mercado turístico o de inversores extranjeros es escaso”.
México, sin embargo, “es muy similar a Brasil, pero influye demasiado el componente de ser un país fronterizo con EEUU”. Montes señala que incluso hay gente que trabaja en el sur de este país y tiene su residencia en México porque es más barato, los impuestos son menores, etc. Este país cuenta, además, con importantes desarrollos turísticos y el desarrollo de grandes centros comerciales, al igual que en Brasil. El profesor del IE explica que en estos dos países hay grandes concentraciones de población y son ciudades complicadas, en cuanto a seguridad, como para poder andar por la calle viendo tiendas al estilo europeo. Son, por tanto, países donde las compras se realizan de forma muy parecida al sistema americano, en el centro comercial. Por otro lado, añade que hay grandes compañías como la española Fadesa, etc… que están comprando grandes edificios de oficinas en México “porque la inversión, hoy por hoy, es tremendamente rentable”.
En Brasil, explica Montes, también existe bastante interés por parte de los inversores internacionales en rehabilitar edificios en Rio. “En naves abandonas en la zona del puerto, por ejemplo, que son convertibles en apartamentos de lujo, centros comerciales”. Esto, advierte, “debe de ir acompañado por un plan del gobierno o la respectiva municipalidad y que la seguridad pueda favorecer que los inversores extranjeros quieran quedarse allí. Además, es importante vencer la burocracia porque a la hora de la verdad es difícil realizar inversiones y te encuentras con que te ponen trabas por todas partes”.
Fuentes de consultoras inmobiliarias indican a Montes que habrá una revalorización espectacular. “Un alquiler en España supone una rentabilidad del 2 a 5%. En Brasil se podría obtener hasta tres veces más. Pero además, dentro del plan de Lula, en Natal se construirá el mayor aeropuerto de América Latina, lo que le sitúa a seis horas de Madrid o cinco de Lisboa, con una capacidad de en torno a cinco millones de pasajeros”.
Perspectivas a corto, medio y largo plazo
Para Kon, las perspectivas son que a corto plazo continúe el aumento de las ventas inmobiliarias en Brasil, con miras a que el país está pasando por una fase de aceleración industrial, particularmente en empresas de materiales para la construcción civil, ya que estas industrias tienen un efecto multiplicador considerable sobre el empleo y la renta.
Sin embargo, alerta de que “a medio y largo plazo, este movimiento no se sostiene y se agotará ya que la oferta de inmuebles para la clase media y alta está creciendo de forma que muestra una tendencia a superar la demanda”. Por su parte, a medio y largo plazo, señala, “la dotación de recursos para las clases menos privilegiadas muestra un potencial de disminución considerable, ya que existe la necesidad de dar prioridad a otras obras de infraestructura básica y otros proyectos sociales de educación y salud que apoyen el desarrollo”.
Montes es mucho más optimista que Kon. Para él, los riesgos para el sector consisten en saber en saber si el Gobierno Lula continuará con todas las reformas estructurales que ha iniciado y tiene previstas, además de ser capaces de combatir la corrupción y la inseguridad. Otro peligro es una crisis energética, que pueda afectar al mercado interno.
Oliveira señala que el gobierno brasileño trabaja para crear mejores condiciones de inversión en el sector productivo, facilitando la entrada de jugadores extranjeros en el mercado. Según él, este tipo de inversión traerá, a medio plazo, retorno tanto al inversor, gracias al escenario positivo, como al país, que reduce el riesgo de una fuga masiva de capitales. “El gobierno está trabajado en normas que no restrinjan la inversión extranjera a los activos líquidos, sino que incentiven la inversión en activos reales, tanto en el sector productivo como en la construcción civil. Aunque éstas no sean extremadamente rígidas, pues alejarían a los inversores, ayudan a evitar la volatilidad”, concluye.
- Si te gustó el artículo, deja una marca social (usando el botón “Compártelo” aquí abajo) y enseñaselo a otros que como tu busquen información útil para sus decisiones financieras. Todos te lo agradecerán, ¡No lo dudes! -
Si este artículo te parece interesante, prueba estos otros...
La inversión en ladrillo retrocede por primera vez en cinco años by Prophet on May 21st, 2008 La fuerte desaceleración en el consumo y la inversión hicieron caer en el primer trimestre el crecimiento de la economía española en ocho décimas, hasta el 2,7%, mientras que el empleo sólo aumentó el 1,7%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.
Recientemente el Congreso y la Casa Blanca aprobaban con una rapidez sorprendente un paquete de medidas económicas para estimular la economía y empujarla lejos de una posible recesión. ¿Se trata de una mera operación de maquillaje en un año de elecciones o estas medidas realmente funcionan? Y si de hecho son efectivas, ¿cuáles son las que mejor funcionan?
Algunos expertos sostienen que estimular la economía ahora es innecesario, no es el momento adecuado e incluso que es contraproducente. Sin embargo otros aplauden el diseño del paquete económico recientemente aprobado de 168.000 millones de dólares, el cual se basa en devoluciones fiscales comprendidas entre 600 y 1.200 dólares a más de 130 millones de hogares. “Han tomado decisiones increíblemente rápido, así que tal vez esta vez lleguen a tiempo”, dice Nicholas S. Souleles, profesor de Finanzas de Wharton. Souleles ha llevado a cabo un estudio titulado “Household Expenditure and the Income Tax Rebates of 2001″ (“Gasto de los hogares y las devoluciones de renta de 2001”) en el que demostró que medidas similares para estimular la economía puestas en marcha en 2001 efectivamente contribuyeron a la recuperación económica.
El plan de 2001, de menor cuantía que el recientemente aprobado, incluía rebajas fiscales permanentes que fomentaban el incremento del consumo; sin embargo el paquete actual tan sólo contempla medidas temporales, explica. Sin embargo, este hecho tal vez pueda ser contrarrestado por el mayor peso que en el plan actual tienen los hogares con bajos ingresos, los cuales tienen alta probabilidad de gastárselo rápidamente. “Si esta nueva oleada de devoluciones fiscales está más centrada en los hogares con mayores dificultades financieras, esta diferencia contribuiría a incrementar el gasto total”, señala Souleles. Un mayor gasto en consumo aumentará las ventas de las empresas, reduciendo la necesidad de practicar despidos y fomentando el crecimiento. Al menos en teoría.
Estas medidas estimulantes deberían funcionar, sugiere el profesor de Finanzas de Wharton Jeremy Siegel. Pero eso es precisamente lo que le preocupa: en su opinión, la economía posiblemente se recupere de todos modos a finales de año, y ese conjunto de medidas estimulantes podría verse acompañado de un incremento en el precio de las materias primas y disparar la inflación. “Realmente creo que la economía se va a recuperar”, sostiene. “La Reserva Federal podría empezar a aumentar los tipos de interés en el tercer trimestre para contrarrestar los efectos estimulantes que suponen estas medidas … Esto simplemente complica ligeramente la tarea del banco central”.
Burbuja inmobiliaria versus burbuja tecnológica
El profesor de Finanzas de Wharton, Richard Marston, ofreció otro punto de vista; en su opinión, los actuales problemas económicos son bastante diferentes a los de 2001, y posiblemente más intensos, permanentes y resistentes a toda medida para remediarlos. En su opinión, la característica clave de la actual desaceleración es la burbuja inmobiliaria, con un efecto más amplio que la explosión de la burbuja tecnológica de 2001.
Aunque las transferencias provocarán un aumento del gasto, señala Marston, la ausencia de recortes fiscales a largo plazo causará que las medidas para estimular la economía sean menos efectivas que las de 2001. Al mismo tiempo, las bajadas de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal no serán tan efectivas porque los problemas crediticios actuales tienen su origen en el temor de los prestamistas al riesgo, no en la falta de dinero para prestar. Bajar los tipos no reducirá necesariamente dichos temores. “Creo que los bancos tienen un papel más problemático esta vez que en 2001 ya que estamos en medio de una crisis de la renta fija; simplemente las personas no confiamos en los demás”, dice añadiendo: “Da mucho, mucho miedo … No veo una recuperación rápida”.
Aún no está muy claro que la economía estadounidense encaje en la definición técnica de recesión –generalmente dos trimestres consecutivos de contracción económica además de otros criterios-, pero sin lugar a dudas tiene dificultades. La economía creció sólo un 2,2% en 2007, el menor nivel desde 2002, cuando creció un 1,6%. En el cuarto trimestre creció a una tasa anual del 0,6%, pero el anterior había crecido 4,9%.
Se han tenido otras malas noticias económicas este año: el 15 de febrero el gobierno informaba que el precio de las importaciones había aumentado en enero a tasas únicamente superadas en 1983, y que las manufacturas estaban disminuyendo. El último informe de Reuters y la Universidad de Michigan mostraba que la confianza de los consumidores está en sus niveles más bajos desde principios de 1992.
Siegel sostiene que una recesión parece ahora más plausible que hace unos pocos meses, pero que es poco probable que la recesión –en caso de que ocurra-, sea profunda o prolongada porque la caída del empleo y del gasto en consumo no ha sido muy severa. “Definitivamente ha aumentado la probabilidad”, afirma sobre la perspectiva de una recesión. “Pero, ¿y qué? Si el PIB crece +0,1% no es una recesión; si es crece -0,1%, entonces es una recesión. Sin embargo en la práctica nadie puede percibir ninguna diferencia”.
Otros son menos optimistas. “Creo que la economía se está contrayendo”, dice Mark Zandi, economista jefe y cofundador de Moody’s Economy.com. “La economía se contrajo en diciembre … se contrajo en enero … posiblemente haga lo mismo en febrero. Aún tenemos por delante entre tres a seis meses de descenso. Eso es una recesión”.
Zandi señala la caída de las cifras de empleo y de las ventas en el comercio y las ventas de coches. Además, su informe semanal empresarial revela que los ejecutivos están preocupados por la necesidad de recortar los salarios y las inversiones en equipamientos.
Pero en opinión de Zandi, existen varios factores que podrían suavizar la recesión. “Las hojas de balance de las empresas –las no relacionadas con el negocio inmobiliario-, gozan de buena salud”, explica. Así, las empresas “pueden capear una fuerte tormenta financiera como la que estamos experimentando”. Y la economía global sigue fuerte. “Creo que en particular las economías emergentes, que suponen la mitad del PIB global, tendrán un buen comportamiento”.
Por último, en Estados Unidos los responsables del diseño de políticas están gestionando la desaceleración muy bien, añade Zandi señalando la reciente bajada de los tipos de interés por la Reserva Federal y las declaraciones de su presidente -Benjamin Bernanke-, sobre otras posibles bajadas en breve. “El estímulo fiscal es significativo y no tiene precedentes en cuanto a la rapidez con que se aprobó”. Las devoluciones fiscales están “dirigidas a las personas adecuadas, a las personas que probablemente lo gasten con mayor rapidez. Sospecho que la mayoría de la gente que recibe ese dinero va a gastárselo en el supermercado, en cosas cotidianas, en pagar la factura de la electricidad … Creo que, con unos tipos de interés bajos, será suficiente conseguir que la economía crezca”.
2001 versus 2008
La mejor analogía que se puede encontrar para el actual paquete de medidas económicas es la ley Economic Growth and Tax Relief Reconciliation Act de 2001, una respuesta a la recesión que dio comienzo en marzo de ese año. Cerca de dos tercios de los hogares estadounidenses recibieron devoluciones fiscales de entre 300 y 600 dólares como adelanto a la reducción del impuesto sobre la renta que también formaba parte de dichas medidas.
Souleles, junto con David S. Johnson del Bureau of Labor Statistics, y el economista de Princeton Jonathan A. Parker, añadían una serie de cuestiones a la encuesta sobre gasto en consumo que habitualmente realiza el Bureau para averiguar en qué había empleado la gente dichas devoluciones.
Por razones logísticas, el gobierno repartió los 38.000 millones de dólares en forma de cheques a lo largo de unas 10 semanas, desde finales de julio a finales de septiembre. Como cada semana los beneficiarios eran seleccionados aleatoriamente, la encuesta en su conjunto automáticamente anulaba los efectos de otros factores temporales sobre el gasto, como por ejemplo cambios en el mercado de valores o acuerdos de los fabricantes de coches para ofrecer condiciones de financiación baratas.
El estudio encontró que, durante los tres meses en que se estuvieron recibieron los cheques, el hogar medio gastó entre el 20 y el 40% de su devolución en bienes no duraderos. Después de seis meses, cerca de dos tercios de la devolución había sido gastada.
Según los autores, las devoluciones incrementaron el gasto en consumo de bienes no duraderos un 2,9% en el tercer trimestre de 2001 y un 2,1% en el último trimestre, un impulso significativo que coincidió con la recuperación de la economía. “Nuestros descubrimientos implican que las devoluciones proporcionaron un estímulo nada despreciable a la economía nacional, contribuyendo a poner fin a la recesión de 2001”.
Souleles y sus colegas universitarios también descubrieron que en los tres meses en los que se recibieron los cheques, los hogares de menor renta gastaron un 63% más de ese dinero en bienes no duraderos que los hogares de renta superior, comprando cosas como comida, ropa y artículos relacionados con la salud. “Resumiendo, encontramos que los hogares con baja renta o poca liquidez consumieron una mayor parte de la devolución que el hogar medio …” escribían los autores.
En opinión de Souleles, a pesar de las diferencias, las devoluciones de 2008 deberían estimular la economía tanto como las del año 2001. El plan actual es mucho más elaborado: se estima un coste de 152.000 millones de dólares en 2008 y 16.000 millones de dólares en 2009 (Las medidas económicas de 2001 apenas llegaron a los 38.000 millones de dólares). En el plan actual las devoluciones serán por término medio de 600 dólares por persona -1.200 dólares para parejas que hagan declaraciones conjuntas-, más 300 dólares por cada descendiente dependiente. Estas cifras duplican los valores de 2001.
En el paquete de medidas de 2001, las devoluciones se abonaban a todos los contribuyentes independientemente de sus ingresos. En el actual, la mayor parte del dinero se distribuye entre hogares de rentas bajas y moderadas. La cantidad recibida se reducirá en un 5% por cada 1.000 dólares que gane un individuo por encima de los 75.000 dólares; en caso de una pareja, el límite es 150.000 dólares.
Incluso aquellas personas sin obligaciones fiscales pueden acogerse a un mínimo de 300 dólares por persona –o 600 por pareja-, en el actual programa siempre y cuando cumplimenten un documento demostrando ingresos de al menos 3.000 dólares. Los contribuyentes agraciados serán seleccionados en base a sus devoluciones fiscales de 2007, y los cheques se enviarán por correo a principios de mayo. Otra diferencia fundamental: las medidas de 2001 formaban parte de un plan de 10 años de reducción del impuesto sobre la renta para todos los contribuyentes; la transferencia de 2008 es un hecho puntual.
La gente fue especialmente proclive a gastar sus devoluciones de 2001 porque sabía que iba a haber otras reducciones fiscales, dice Souleles. Las medidas actuales no tienen ese incentivo al gasto, pero este hecho podría ser contrarrestado por la mayor importancia prestada en este caso a los hogares con rentas bajas y moderadas. “Se pueden juzgar estas políticas de acuerdo con el objetivo que persiguen; se trata en todo caso de estimular la economía a corto plazo”, explica Souleles. “Sería deseable dirigir estas medidas a los hogares con mayor propensión al gasto … y esos son los hogares con menores niveles de renta”.
Zandi está de acuerdo. “Creo que las devoluciones fiscales son buenas … si están dirigidas a las personas adecuadas, las que sean más propensas a gastarlas rápidamente… Creo que, junto con los menores tipos de interés, será suficiente para hacer crecer la economía”.
El cheque está en el correo
Pero el paquete de medidas para estimular la economía tal vez no tenga el mismo efecto en todas partes, señala el profesor de Finanzas de Wharton Nikolai Roussanov. Dos hogares con los mismos ingresos podrían experimentar una recesión económica de modo muy diferente dependiendo del lugar en el que vivan, sostiene Roussanov. A la familia que vive en una zona de altos costes –como California-, podría afectarle más profundamente la recesión y por tanto se gastaría la devolución en bienes necesarios como comida. La familia que vive en una zona de bajos costes –como el sur-, no se vería tan afectada y sería más proclive a gastar la devolución en lujos, o bien destinarla al ahorro. Por tanto, dice Roussanov, es muy difícil predecir cuáles serán los resultados de dicha medida económica. “El mismo dólar extra compra diferentes bienes de consumo a personas de diferentes partes del país”.
Aún habrá que esperar un tiempo para poder observar un incremento del gasto en consumo. Los cheques empezarán a enviarse en mayo, pero para cuando los consumidores tengan las devoluciones y decidan qué hacer con ellas, podría ser verano e incluso otoño.
Según Kent Smetters, profesor de Gestión de Riesgos y Seguros de Wharton, semejante retraso hace que estas medidas fiscales resulten toscas; en su opinión, para estimular la economía son mejores las políticas monetarias, esto es, que la Reserva Federal baje los tipos de interés. “Suelo inclinarme más por la utilización de políticas monetarias para problemas de corto plazo, y utilizar políticas fiscales para resolver temas de largo plazo”, explica. “Normalmente pensamos que la política monetaria es algo más rápida …
Recientemente el Congreso y la Casa Blanca aprobaban con una rapidez sorprendente un paquete de medidas económicas para estimular la economía y empujarla lejos de una posible recesión. ¿Se trata de una mera operación de maquillaje en un año de elecciones o estas medidas realmente funcionan? Y si de hecho son efectivas, ¿cuáles son las que mejor funcionan?